ติดต่อสอบถาม
ตัวอย่างรายชื่อลูกค้า

ทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่ไม่ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่มีผลเป็นอย่างไร

ทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่ไม่ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่มีผลเป็นอย่างไรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก บัญญัติว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย"

บ้าน และที่ดินถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกฎหมายบัญญัติให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ เจ้าหน้าที่ ถ้าผู้ซื้อและผู้ขายเพียงแต่ทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายกัน แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะทันทีตั้งแต่วันทำสัญญาซื้อขาย ตามมาตรา 456 วรรคแรก

เมื่อตกเป็นโมฆะแล้วกฎหมายถือว่าไม่มีการทำสัญญาซื้อขายกันเกิดขึ้น คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิม กล่าวคือ ผู้ขายจะต้องคืนเงินให้กับผู้ซื้อ และเจ้าของที่ดินยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่นั้นเอง

แต่ ถ้าทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว เจ้าของที่ดินตกลงให้ผู้ซื้อเข้าไปอยู่และปลูกสร้างบ้านเรือนอาศัยอยู่ใน ที่ดินดังกล่าว ถือว่าเป็นการส่งมอบการครอบครองและถือว่าเจ้าของที่ดินสละสิทธิในที่ดินให้ กับผู้ซื้อแล้ว เมื่อผู้ซื้อครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย มีเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 (เทียบเคียงกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่  5874/2538 ในการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง ถ.กับจำเลย จำเลยได้ชำระเงินแก่ ถ.เป็นจำนวนมากแล้วตามข้อตกลงระหว่าง ถ.กับจำเลยนั้นไม่ปรากฏว่าจะชำระเงินค่าที่ดินที่เหลือและจดทะเบียนโอน ที่ดินพิพาทกันที่ไหนเมื่อใดหลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้ว ถ.มอบที่ดินพิพาทให้จำเลยครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลานับสิบปีโดยไม่ปรากฏ ว่ามีฝ่ายใดได้ติดต่อหรือเรียกร้องให้มีการชำระหนี้และไปจดทะเบียนโอนที่ดิน พิพาทให้เรียบร้อยการซื้อขายระหว่าง ถ.กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เสร็จเด็ดขาดเมื่อไม่ได้ทำเป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะแต่การที่ ถ.ตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและยอมให้จำเลยเข้าครอบครองปลูกบ้านอยู่ อาศัยในที่ดินพิพาทเป็นการส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยถือได้ว่า ถ.ได้สละการครอบครองให้แก่จำเลยเมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและ โดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่า10ปีแล้วจำเลยย่อม ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1382 ฝ่ายโจทก์ได้สิทธิในที่ดินพิพาทโดย ถ.จดทะเบียนยกให้ไม่เสียค่าตอบแทนจำเลยย่อมยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอันได้ มาโดยการครอบครองปรปักษ์ยันโจทก์ได้)

ที่อยู่บริษัท

บริษัท สำนักกฎหมายลอว์เยอร์ คลัสเตอร์ จำกัด เลขที่ 268/88 หมู่บ้านพัฒนาสิริ-เดอะไพร์ค ถนนเลียบคลองสอง แขวงบางชัน เขตคลองสามวา กรุงเทพมหานคร 10510 เบอร์โทรศัพท์ติดต่อ./Tel.021830166,0854982997 แฟกส์/Fax.021830166 อีเมล์ khomson@lawyercluster.co.th เว็บไซต์ http://www.lawyercluster.co.th